新世界·四季山水实景图。毕思懿/摄
仅靠“靠近天河”卖点，已难以形成足够吸引力。毕思懿/发自广州
自去年以来，广州黄埔楼市的关注重心逐步回归老黄埔板块，多个“熟面孔”项目持续占据热销榜，而其他板块几乎沦为“小透明”。
进入三季度，沉寂已久的黄陂迎来新盘入市——新世界·四季山水。该项目由深圳新世界集团开发，集团早期依托上梅林旧村改造，先后在深圳打造了多个住宅项目，四季山水则是其首次进军广州的住宅项目。
作为华侨村旧改项目，四季山水规划体量不大，融资区共5栋29-32层住宅，总计673套房源，容积率仅3.28，主打92~141平方米三至五房户型，使用率达114%~118%，是目前黄陂板块内唯一的新规住宅产品，全南向设计，高层视野可远眺牛头山、天鹿湖等城市绿肺。
尽管市场传闻项目于6月开放，但至今未见实质动静。近日中房君实地探访发现，项目地理位置优越，从地铁6号线黄陂站C出口出站即达，堪称“地铁上盖物业”。目前销售中心仍在装修中，住宅主体结构已接近封顶。
展开剩余78%新世界·四季山水位于地铁6号线黄陂站上盖。毕思懿/摄
据开发商官网的介绍，新世界·四季山水以新规规划，迭新科学城片区居住体验，匠心打造生态奢居标杆。
一直以来，黄陂楼盘都强调“比科学城更近天河、比老黄埔更宜居”的产品逻辑。但市场是否会为黄陂的“生态奢居”理念买单？
黄陂板块处境尴尬
要回答这个问题，不妨从板块的另一项目振业天成说起。
振业天成曾是2021年的黄埔“地王”，楼面价高达2.7万元/平方米。项目于2022年9月首开，主推约104~168平方米改善型产品，开盘价4.7万~5.3万元/平方米。
尽管价格随着市场回调有所下降，但受限于高地价和较大的起步户型，总价门槛依然较高。如今，104平方米的四房特价单位售价约380万元。因此，即便上市已近三年，阳光家缘数据显示，项目累计销售298套，整体去化率不足50%，其中168平方米的大户型去化情况更为低迷。
为何黄陂在改善型市场并不占优？
黄陂虽属黄埔区，但地理位置处于一个较为尴尬的“夹缝”中——东不邻近科学城，西也不连接老黄埔，地理上更接近天河，却缺乏产业导入，导致“内生购买力”薄弱。
从供需角度分析，黄陂的主要客群集中在两类人群：一是预算有限但希望尽量靠近天河的购房者；二是在科学城、天河智慧城工作，倾向于选择低密度、自然环境较好的刚改群体。
从城市配套来看，黄陂目前仍显单薄。除个别在建项目及社区底商外，区域内尚无大型商业体落地，生活便利度有限。教育方面，虽有黄埔军校中小学等资源，但并非所有楼盘皆可对口。例如四季山水，其对口学校尚未明确，这对于注重教育资源的家庭型买家来说，是一大不确定因素。
事实上，黄陂也曾搭上楼市红利的快车。2020年入市的融创翔龙广府壹号，高峰期售价一度突破5万元/平方米。但随着市场变化，多个项目价格已回落至“3”字头。
例如，中铁建信达花语天宸主推97~168平方米四房，特价单位约3.2万元/平方米，总价刚过300万元。销量主力保利翔龙天汇尾货价格更优，84平方米小三房总价不到300万元，100平方米左右三房320万~350万元。
二手房方面，与四季山水一路之隔的雅居乐富春山居，作为片区内较为知名的改善型小区，成交价也仅3万~3.5万元/平方米。
一路之隔是雅居乐富春山居、保利翔龙天汇。毕思懿/摄
虽然四季山水尚未公布具体售价，但有业内人士分析，凭借临近地铁、新规产品的优势，若价格控制在3.5万元/平方米以下，将具有一定竞争力；但如果定价接近4万元/平方米，其竞争力则可能逊于周边板块。
老黄埔占据市场流量
目前，黄陂板块面临左右夹击的局面。
一方面是科学城核心区。以大壮名城为例，三条地铁线路交汇，曾创下7万元/平方米的天花板价格，但目前二期特价房已降至4万元/平方米。
另一方面是天河楼盘的降维打击。临近的天河智慧城板块，如能建天河麓誉府售价降至“3”字头，最小户型仅80平方米，门槛较低。位置更好、配套更完善的珠江天河都荟售价也仅4万元/平方米出头。
更大的竞争则来自老黄埔。
一位黄埔楼盘操盘手透露，2024年以来，老黄埔新盘如雨后春笋涌现，目前在售项目超过10个，多个旧改项目将启动，市场竞争异常激烈。开发商纷纷推出“工抵房”“内部房源”“一口价房源”，价格普遍跌入“3”字头，地段稍差的甚至降至“2”字头。只要价格合理，这些项目对购房者的吸引力很强，去化表现普遍理想。
根据克而瑞数据，2025年上半年黄埔区成交金额前五名楼盘全部位于老黄埔，依次为中建玖合未来方洲、万科黄埔新城、保利招商华发中央公馆、中建海丝城和富颐都荟，成交金额分别为16.26亿元、13.94亿元、10.71亿元、8.63亿元及8.61亿元。
在此市场背景下，黄陂板块想要突围难度不小。随着购房者选择增多，市场关注重点逐渐从增值预期转向产品力、教育资源及配套成熟度，仅靠“靠近天河”卖点，已难以形成足够吸引力。
“老黄埔新盘多采取大盘思维，配套学校、商业、公园等业态丰富完善，且旧改项目集中，量变带来质变，未来城市面貌将大幅提升。”上述黄埔楼盘操盘手说道。
多位业内人士分析，短期来看，价格是四季山水打开市场的关键，只有合理定价，产品力才能转化为购买力；中长期则取决于黄陂板块配套兑现进度和市场认知的重塑。
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